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Immobilier au Pérou: comment acheter?

Après les années de croissance à plus de 6% le Pérou se calme pour 2016 avec une prévision de croissance de 3,3% pour 2016… ce qui reste tout de même (très) correct vu le contexte mondial. Effectuer un investissement immobilier au Pérou peut être rentable car les infrastructures se développent, en particulier sur Lima dynamisant de nouvelles zones… à condition bien sûr de disposer de la bonne information, des bons contacts et de savoir choisir les bonnes opportunités.

Néanmoins la première étape pour tout investisseur qui souhaite acheter un bien immobilier au Pérou est de maîtriser l’aspect légal de l’immobilier au Pérou, et c’est justement le but de cet article. Si par contre vous recherchez plutôt une assistance pour trouver le bien de vos rêves (investissement immobilier et/ou bien pour votre usage) contactez moi directement à alexis.bonnefond@gmail.com

Immobilier au pérou

Vue du quartier de San Isidro, cœur économique

Partie 1: identifier le type de bien immobilier au Pérou

On distingue deux types de biens immobiliers au Pérou: les biens immobiliers ruraux et urbains.
L’immobilier en zone rurale est dédié à l’agriculture et l’élevage alors que l’immobilier urbain est situé dans des zones peuplées et à pour finalité l’habitat.

Mon futur bien immobilier est-il hypothéqué?

Pour savoir si un bien immobilier n’est pas hypothéqué ou grevé de tout autre droit d’un tiers vous pouvez solliciter auprès de la SUNARP (Superintendance Nationale des Impôts et des Douanes du Pérou) un document appelé CRI (Certificat de Registre Immobilier). Ce document certifie:
– La description de l’immeuble
– Le titre de propriété inscrit au Registre
– Les droits et charges inscrits

Comment connaître les données techniques?

Vous pouvez si vous le souhaitez demander au vendeur un Certificat de paramètres urbanistiques et de constructions. On y retrouve par exemple le zonage du bien immobilier, l’utilisation du sol autorisée et compatible, les coefficients de construction, la hauteur maximum et minimum de la construction… Ce certificat permet de connaître le type d’immeuble (commercial, bureaux, résidentiel) et le nombre d’étage à construire.

Le règlement de copropriété

Comme dans les autres pays il définit les biens communs, leur usage en entretien et établit les règles de fonctionnement et d’organisation de la copropriété.

Partie 2: Le vendeur : précautions à prendre

Il me semble utile ici de préciser que s’il ne faut pas généraliser, les arnaques sont assez fréquentes au Pérou et un « Gringo » est une cible de choix, alors avant de sauter les yeux fermés sur la superbe opportunité qu’on vous propose prenez les précautions suivantes:

– Le vendeur est une personne physique

Dans ce cas il est conseillé de vérifier son état civil. Si cette personne est mariée sous le régime de la communauté des biens, les deux conjoints doivent intervenir dans l’acte de vente, ce qui n’est pas le cas dans le cas de personnes mariées sous le régime de la séparation des biens.
Si vous êtes étranger non domicilié il vous faudra un permis spécial pour signer des contrats. Ce permis est octroyé par Migraciones pour 30 jours

– Le vendeur est une personne morale

L’entreprise doit être en activité et son représentant doit bien sûr avoir les pouvoirs suffisants et en vigueur pour conclure l’acte de vente. Pour le vérifier vous pouvez demander à la SUNARP un certificat attestant de l’existence et du contenu des pouvoirs du représentant, ce document s’appelle « Vigencia de poder »

Les impôts

Et oui au Pérou aussi on paye des impôts… lors de l’achat/vente d’un bien immeuble voici les impôts susceptibles de s’appliquer

Impôt sur le revenu dit de « Deuxième catégorie » : il touche les revenus liés à la vente d’un bien immobilier. Le vendeur doit payer 5% en cas de plus-value immobilière lorsqu’il est domicilié fiscalement au Pérou.
Si le vendeur n’est pas domicilié fiscalement au Pérou le vendeur est taxé à 30% sur le prix de vente, à moins d’avoir obtenu avant la réception du prix un certificat émis par SUNAT dit Certificat pour la Récupération du Capital Investi (Certificacion para Efectos de la Recuperacion del Capital Invertido). Dans ce cas la SUNAT permettra au vendeur non domicilié de déduire le prix d’achat du bien pour déterminer la plus-value immobilière.
Par ailleurs certains biens immobiliers ne se trouvent pas assujettis au paiement de l’impôt sur le revenu:
– Les biens immobiliers acquis avant le 1er janvier 2004
– Les biens immobiliers considérés comme « maison habitation » qui ne sont pas destinés exclusivement au commerce et dont le contribuable est propriétaire depuis plus de 2 ans

Comment formaliser la vente?

Avant la vente définitive, les parties pourront conclure des promesses d’achat et de vente. En cas d’avant contrat d’arrhes, les parties conviendront d’une somme pour garantir la vente. Si le futur vendeur ne vend pas in fine, il sera obligé de payer 2 fois le montant des arrhes. Dans le cas où le futur acheteur se désiste il perdra le montant des arrhes données au vendeur.

Une fois la documentation complétée, il conviendra de signer l’acte de vente sous seing privé, qui doit revêtir la signature d’un avocat inscrit au barreau péruvien. Un notaire doit authentifier cet acte sous seing privé pour ensuite demander l’inscription de la vente au registre immobilier de SUNARP, ce qui permettra de rendre publique l’identité du nouveau propriétaire.

Certificat pour récupération du capital investi par un non domicilié

Voici le étapes pour obtenir ce certificat:

– Présenter une requête signée par le contribuable ou son représentant légal
– Présenter la documentation qui permet d’identifier et d’établir la valeur du bien et des droits cédés

La procédure est gratuite et le délai pour obtenir le certificat est de 30 jours ouvrables. Le Certificat a une validité de 45 jours calendaires non-prorogables. L’émission d’un nouveau certificat peut être demandée.

Voilà pour ces informations légales utiles si vous souhaitez acheter un bien immobilier au Pérou. Maintenant gardez à l’esprit que ces informations sont données à titre indicatif à un instant T et que rien ne vaut les conseils d’un (bon) avocat! Pour la partie recherche n’hésitez pas à me contacter à alexis.bonnefond@gmail.com

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