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Immobilier au Pérou: comment acheter?

Après les années de croissance à plus de 6% le Pérou se calme pour 2016 avec une prévision de croissance de 3,3% pour 2016… ce qui reste tout de même (très) correct vu le contexte mondial. Effectuer un investissement immobilier au Pérou peut être rentable car les infrastructures se développent, en particulier sur Lima dynamisant de nouvelles zones… à condition bien sûr de disposer de la bonne information, des bons contacts et de savoir choisir les bonnes opportunités.

Néanmoins la première étape pour tout investisseur qui souhaite acheter un bien immobilier au Pérou est de maîtriser l’aspect légal de l’immobilier au Pérou, et c’est justement le but de cet article. Si par contre vous recherchez plutôt une assistance pour trouver le bien de vos rêves (investissement immobilier et/ou bien pour votre usage) contactez moi directement à alexis.bonnefond@gmail.com

Immobilier au pérou

Vue du quartier de San Isidro, cœur économique

Partie 1: identifier le type de bien immobilier au Pérou

On distingue deux types de biens immobiliers au Pérou: les biens immobiliers ruraux et urbains.
L’immobilier en zone rurale est dédié à l’agriculture et l’élevage alors que l’immobilier urbain est situé dans des zones peuplées et à pour finalité l’habitat.

Mon futur bien immobilier est-il hypothéqué?

Pour savoir si un bien immobilier n’est pas hypothéqué ou grevé de tout autre droit d’un tiers vous pouvez solliciter auprès de la SUNARP (Superintendance Nationale des Impôts et des Douanes du Pérou) un document appelé CRI (Certificat de Registre Immobilier). Ce document certifie:
– La description de l’immeuble
– Le titre de propriété inscrit au Registre
– Les droits et charges inscrits

Comment connaître les données techniques?

Vous pouvez si vous le souhaitez demander au vendeur un Certificat de paramètres urbanistiques et de constructions. On y retrouve par exemple le zonage du bien immobilier, l’utilisation du sol autorisée et compatible, les coefficients de construction, la hauteur maximum et minimum de la construction… Ce certificat permet de connaître le type d’immeuble (commercial, bureaux, résidentiel) et le nombre d’étage à construire.

Le règlement de copropriété

Comme dans les autres pays il définit les biens communs, leur usage en entretien et établit les règles de fonctionnement et d’organisation de la copropriété.

Partie 2: Le vendeur : précautions à prendre

Il me semble utile ici de préciser que s’il ne faut pas généraliser, les arnaques sont assez fréquentes au Pérou et un « Gringo » est une cible de choix, alors avant de sauter les yeux fermés sur la superbe opportunité qu’on vous propose prenez les précautions suivantes:

– Le vendeur est une personne physique

Dans ce cas il est conseillé de vérifier son état civil. Si cette personne est mariée sous le régime de la communauté des biens, les deux conjoints doivent intervenir dans l’acte de vente, ce qui n’est pas le cas dans le cas de personnes mariées sous le régime de la séparation des biens.
Si vous êtes étranger non domicilié il vous faudra un permis spécial pour signer des contrats. Ce permis est octroyé par Migraciones pour 30 jours

– Le vendeur est une personne morale

L’entreprise doit être en activité et son représentant doit bien sûr avoir les pouvoirs suffisants et en vigueur pour conclure l’acte de vente. Pour le vérifier vous pouvez demander à la SUNARP un certificat attestant de l’existence et du contenu des pouvoirs du représentant, ce document s’appelle « Vigencia de poder »

Les impôts

Et oui au Pérou aussi on paye des impôts… lors de l’achat/vente d’un bien immeuble voici les impôts susceptibles de s’appliquer

Impôt sur le revenu dit de « Deuxième catégorie » : il touche les revenus liés à la vente d’un bien immobilier. Le vendeur doit payer 5% en cas de plus-value immobilière lorsqu’il est domicilié fiscalement au Pérou.
Si le vendeur n’est pas domicilié fiscalement au Pérou le vendeur est taxé à 30% sur le prix de vente, à moins d’avoir obtenu avant la réception du prix un certificat émis par SUNAT dit Certificat pour la Récupération du Capital Investi (Certificacion para Efectos de la Recuperacion del Capital Invertido). Dans ce cas la SUNAT permettra au vendeur non domicilié de déduire le prix d’achat du bien pour déterminer la plus-value immobilière.
Par ailleurs certains biens immobiliers ne se trouvent pas assujettis au paiement de l’impôt sur le revenu:
– Les biens immobiliers acquis avant le 1er janvier 2004
– Les biens immobiliers considérés comme « maison habitation » qui ne sont pas destinés exclusivement au commerce et dont le contribuable est propriétaire depuis plus de 2 ans

Comment formaliser la vente?

Avant la vente définitive, les parties pourront conclure des promesses d’achat et de vente. En cas d’avant contrat d’arrhes, les parties conviendront d’une somme pour garantir la vente. Si le futur vendeur ne vend pas in fine, il sera obligé de payer 2 fois le montant des arrhes. Dans le cas où le futur acheteur se désiste il perdra le montant des arrhes données au vendeur.

Une fois la documentation complétée, il conviendra de signer l’acte de vente sous seing privé, qui doit revêtir la signature d’un avocat inscrit au barreau péruvien. Un notaire doit authentifier cet acte sous seing privé pour ensuite demander l’inscription de la vente au registre immobilier de SUNARP, ce qui permettra de rendre publique l’identité du nouveau propriétaire.

Certificat pour récupération du capital investi par un non domicilié

Voici le étapes pour obtenir ce certificat:

– Présenter une requête signée par le contribuable ou son représentant légal
– Présenter la documentation qui permet d’identifier et d’établir la valeur du bien et des droits cédés

La procédure est gratuite et le délai pour obtenir le certificat est de 30 jours ouvrables. Le Certificat a une validité de 45 jours calendaires non-prorogables. L’émission d’un nouveau certificat peut être demandée.

Voilà pour ces informations légales utiles si vous souhaitez acheter un bien immobilier au Pérou. Maintenant gardez à l’esprit que ces informations sont données à titre indicatif à un instant T et que rien ne vaut les conseils d’un (bon) avocat! Pour la partie recherche n’hésitez pas à me contacter à alexis.bonnefond@gmail.com

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Croissance du Pérou

Croissance au Pérou: réelle ou surchauffe?

La croissance au Pérou

Au niveau économique on peut un peu comparer la croissance au Pérou à celle de la France dans les années 60 mais en plus puissant. Le pays et surtout Lima est en ébullition, les programmes immobiliers neufs sont partout, les péruviens achètent frénétiquement et n’ont pas peur du crédit, on voit apparaître une vraie classe moyenne et logiquement suivent  de nombreuses franchises internationales sous forme d’immenses centres commerciaux et grandes entreprises… bref un Pérou porté par une croissance depuis plusieurs années et une capitale qui change à une vitesse fantastique. Voir les chiffres de l’économie péruvienne.

Perou-croissance

La croissance au Pérou

Des inégalités fortes qui subsistent…

La croissance ne profite pas à tout le monde même si l’extrême pauvreté à tendance à diminuer. En tant que français on considère qu’une personne vivant au RSA est pauvre, la définition est tout autre au Pérou. Il est essentiel de comprendre qu’au Pérou l’Etat providence n’existe pas. En gros en tant que péruvien pauvre vous jouez votre survie au quotidien et franchement à part le programme « vaso de leche » (verre de lait) qui aide à nourrir les enfants gravement sous-alimentés je ne vois pas ce que fait l’Etat. Au premier abord j’ai eu un certain malaise face à cette pauvreté très visible souvent composée d’enfants, mais aussi un grand respect car les péruviens dans le besoin préfèrent s’improviser commerçants informels ou musiciens dans les bus plutôt que de mendier « sans contrepartie » comme on le voit souvent en France.

croissance au pérou

Enfant vendeur à la sauvette

Toujours est-il qu’il existe un fossé énorme entre les péruviens pauvres souvent venus de province et cette classe bourgeoise (pitucos) souvent descendante d’Européens. Le racisme est plus présent et plus « toléré » qu’en France et surtout ici l’argent est roi.

 

… mais une entraide qui évite le pire

La vraie pauvreté existe donc mais malgré tout le sourire est de mise, chaque péruvien ou presque souhaite vraiment réussir à son échelle et le moins qu’on puisse dire est que les péruviens sont créatifs et travailleurs. Également les familles sont très soudées et les péruviens s’entraident, se serrent les coudes, je pense qu’on peut sans hésiter expliquer cela par la foi chrétienne qui est d’ailleurs une vraie religion d’État. Évidemment comme partout on trouve des personnes dont l’unique but est la survie, sans autre ambition que de pouvoir se payer un 6 pack de cervezas mais globalement les péruviens sont des gens déterminés qui veulent avancer.

Une classe moyenne qui se développe et une classe aisée qui a le pouvoir

croissance pour une minorité

une discothèque VIP à Lima

Il existe effectivement une  classe aisée composée de personne très riches au Pérou mais tous ne sont pas des rentiers vivants dans les quartiers ultra sécurisées. La croissance incroyable a aussi offert l’accès à la richesse à un grand nombre de personnes parties de 0, qui vivaient et  continuent de vivre dans les « conos », en particulier le Cono Norte.
Il est intéressant de voir qu’il existe là bas un grand potentiel d’achat qui commence juste à être comblé par la construction de centres commerciaux, cinémas et espaces de loisirs. En effet malgré les progrès technologiques comme le métropolitano traverser Lima prend un temps fou, rendant difficile à l’accès aux loisirs et aux bons restaurants aux habitants des conos. On m’a aussi expliqué qu’un grand nombre de ces nouveaux riches sont revenus dans les Conos après des problèmes d’adaptations dans des quartiers résidentiels car clairement entre le calme de San Isidro et l’ambiance festive des Conos la vie n’est pas la même.

 

Bémol sur le boom actuel

Sur la création d’entreprise

Malgré tous les bons indicateurs et sans vouloir faire preuve d’un pessimisme typique du français je pense qu’il faut vraiment se poser des questions avant de créer un business au Pérou.
Certes créer un business au Pérou coûte moins cher qu’en France, les impôts sont beaucoup moins élevés et les opportunités fabuleuses mais il ne suffit pas (plus?) de créer n’importe quoi pour réussir.
La nouvelle génération de péruviens est qualifiée et formée aux techniques commerciales et marketing occidentales. Pour l’instant on garde une petite longueur d’avance mais il ne faut pas sous-estimer les péruviens et encore moins ne pas tenir compte des spécificités locales car non un consommateur péruvien n’est pas un consommateur français ou américain. Il est également essentiel de savoir s’entourer de personnes de confiance car les arnaques (et la corruption) sont fréquentes.

Sur l’immobilier

Ah l’immobilier! lors de mon premier voyage en 2006 et j’étais stupéfait par le prix des biens immobiliers. De mémoire pour 40000 dollars (un peu moins de 30000 euros) on pouvait acheter un 2 beau pièces dans un quartier correct comme Jesus Maria… malheureusement les prix ont facilement doublés ou triplés (en partie aussi car l’euro était à son point culminant à cette époque), depuis et clairement aujourd’hui si on veut investir dans la pierre il faut choisir avec pragmatisme. Plusieurs péruviens m’ont parlé de bulles immobilières se formant dans de nombreux quartiers… et on assiste d’ailleurs à une petite baisse dans plusieurs quartiers ces dernières années.

Enfin pour terminer le taux de change a une importance capitale pour un acheteur européen, les achats immobiliers se font presque exclusivement en dollars et de toutes façons le sol a tendance à suivre le cours du dollar. Donc effectivement les européens ayant des capitaux en euros qui ont acheté en juillet 2008 avec un euro à 1,6 dollar sont clairement avantagés par rapport à ceux qui ont acheté en 2000 avec un taux inférieur à 0,9 dollar…

Envie d’en savoir plus sur l’immobilier au Pérou? c’est ici.